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【调研笔记】热点二线市场调研纪要(三)武汉篇

(来源:网站编辑 2018-05-14 18:47)
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【调研笔记】热点二线市场调研纪要(三)武汉篇

2018-05-14 18:00来源:克而瑞地产研究房地产

原标题:【调研笔记】热点二线市场调研纪要(三)武汉篇

正文共:2973 字

预计阅读时间:8 分钟

文/研究员 杨科伟、姚郑康

市场综述

整体降温、区域分化,年内供应充足

当前,武汉房地产市场整体情况比较而言,和其他同类二线城市相比依旧火热,但与其自身2017年之前相比供、求都有非常明显的下跌,认筹周期显著拉长、客户来访来电成交量都有显著衰减。虽然武汉市场依然处于供不应求的状态,供应的萎缩主要是受客户减少带来的需求基数下降的影响,大量刚需项目必须力求日光的情况下,只能拉长蓄客--供应周期。当前刚需项目开盘去化基本90%左右,改善产品去化50%-60%,高端豪宅项目销售比较好的去化率30%左右,整体市场的降温也是逐步回归正常。市场微观已发生变化,譬如个别开盘假排队出现,茶水费也不如之前泛滥……从当前市场潜在供应来看,供大于求的状态会在不远的某个点发生逆转,未来市场的刚需产品不排除出现挤压和踩踏。

01

政策环境

落户“突破”限购,限价依旧严格

首套利率上浮20%以上

武汉对限购和非限购区域的新住房统一实行价格指导,并严格执行全区域限价政策。限价政策推行一年以来,没有放松的迹象,造成诸多区域一、二手房价格严重倒挂,数个热点板块价差幅度在30%左右,一定程度上促成屡屡“日光”;另外,武汉实行毛坯备案限价和装修标准限价,刚需、改善(单价2.5万元/平方米以下)项目精装标准最高3000元/平方米,豪宅(单价3万元/平方米以上)精装标准最高5000元/平方米,以防止变相突破限价。另外,装修单签合同并可以使用消费贷款。

随着武汉人才引进政策的推行和落户门槛的降低,外省市购房者多采用先落户后买房的策略“突破”限购;信贷政策相对比较严格,目前首套首付三成,利率上浮20%以上,二套首付五成,利率上浮30%-40%,而且银行放款周期由之前的2-3周普遍拉长至1个月左右。

02

客户结构

本地客群占比巨大,年轻刚需仍为市场主导

从客户来源地统计来看,购房者中武汉本地客群占比70%左右,10%~15%是湖北省内的购房者,其余10%左右是外省购房者。

从购房客户年龄阶分布上,武汉是一个以年轻客群主导的市场,购房年龄相比杭州等城市显著前置,刚需仍是主流需求,改善需求趋势在上升,但进程相对缓慢。

从产品需求结构来看,集中在100-120平方米的户型,刚需产品总价150万元左右、豪宅3万元/平方米以上就是天花板,超过之后去化显著受影响。

03

库存供应

5月后将新增近1900万方供应

未来潜在供应量更不容小觑

当前武汉商品住房库存维持较低水平,但预估年内新增供应会非常充足。按项目不完全汇总推算,今年全市新进品牌开发企业的290个已完工项目总量为2300万平方米,这决定了今年全年的整体的供应量会比去年有比较明显的上升。但是1~4月份仅新增供应了430万平方米,5月份预计有38个项目约190万平方米的供应,这两者之间有非常明显的反差,预示着年内仍将有近1900万平方米的新增供应。

对于未来潜在供应而言,武汉市场前几年累计土地供应较多,而且2016~2017年所成交的土地总量是在2012~2018年中最多的,2012年开始有大量的城中村改造项目。2017年武汉整体土地成交量约2700万平方米,而商品房去年去化仅2100万平方米。从另外一个维度来看,最近两年进入武汉的32家开发商,共拿了建筑面积3300万平方米土地,分三种不同形式,招拍挂市场占30%左右,收并存量土地30%多,其他30%多是跟本土开发商合作的,32家开发商平均每家有30多万平方米,不太可能捂盘,都寻求品牌快速落地,形成商品住宅供应一定会比之前的速度快。

在对一家龙头房企武汉公司的调研中,也有类似数据,据不完全统计武汉市三环内在2016年以前已售但尚未开发的土地建筑面积约6000万平方米,还不包括2017年和今年成交大量高价土地。以武汉市场年成交2000万平方米左右的规划,潜在供应仍需三年消化。

04

城市发展

城市圈发展缓慢,武汉尚处“吸附”阶段

以四大板块、十大行业为产业方向

湖北省的城市圈发展始终进程缓慢,站在整个湖北省的格局来看,经济水平相比全国水平是较低的,中部的发展尚远不及东部。从单就武汉本身来讲,湖北省现阶段依然是从战略上举全省之力发展武汉,仍处在“吸”的阶段,跟北京有点像,不像上海能带动周边,还没有形成一个双向互动的城市圈概念。这就导致武汉远城区的发展目前尚有一定的问题,而1+8城市圈短期内更是比较难实现的。而且高铁使这种虹吸效应越来越强,荆州、襄阳来武汉买房的人更多了。

武汉目前已经形成四大板块,即大光谷、大车都、大临空、大临港,重新构建了武汉的经济地理版图。包括十大产业,以汽车、光电、医药、港口、物流、航空为主。城建方面,武汉在城市交通方面投入巨大,地铁线路以每年三条的速度开通,截止到2018年5月,已经投入运营使用的地铁线路达到了7条。

05

市场预判

“抢人大战”成效卓著

未来供应充足,量价将稳中有升

整体而言,武汉在抢人大战中跑在前列,随着大量高精尖人才留汉创业就业,中产阶层群体有望持续增多,武汉房地产市场明显受益。

从库存方面来看,以近三年年均成交量推算,尚需3.75年才能去化完毕,可以看出武汉供应还是较为充足的。随着待售项目加快推案节奏,叠加近两年内出让地块陆续开发销售,房地产库存将低位回升,消化周期也将升至正常水平;价格方面由于刚性需求较为旺盛叠加严格限价因素,预计仍将继续保持平稳小幅上升的态势。

典型项目一:万科金域时代

地理位置:武汉市江汉区香港路与台北路交汇处

物业类型:超高层

建筑面积:202574㎡

装修:全装修

开盘时间:2017年6月

交房时间:2019年

开盘售价:26000-33000元/㎡(含精装),其中小户型精装标准2000元/㎡,大户型为2500元/㎡

销售情况:项目容积率约6,由2幢板楼和4幢塔楼组成,约1800户,主打90平方米三房,塔楼得房率约80%左右,室内比预期宽敞。周边暂无同类产品,房源稀缺性较高,客群主要为项目周边改善置换,去化进程相对整体市场略慢热,且还有针对老客户的优惠措施。

典型项目二: 万科·御玺滨江

板块:地理位置:武汉市江岸区二七滨江商务区核心区

物业类型:超高层、高层、小高层

建筑面积:207889㎡

装修:精装修

开盘时间:2018年6月

交房时间:2020年

预计开盘售价:43000~45000元/㎡(含5000元/㎡装修)

销售情况:项目处在武汉市场金字塔顶端的滨江高端豪宅,主打210-250平方米大平层,周边同类项目有绿城黄浦湾和华发滨江首府,但户型面积都较小,与该项目并无直接竞争,产品稀缺性较强,与周边二手房武汉天地项目价格倒挂显著,当前蓄水阶段的意向客户数量显著多于推盘数量。

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